Cour de cassation 
Chambre civile 3 
Audience publique du 13 juillet 2005 
N° de pourvoi: 04-13764 
Publié au bulletin
Rejet. 
M. Weber., président 
M. Betoulle., conseiller apporteur
M. Cédras., avocat général
la SCP Piwnica et Molinié, la SCP Le Bret-Desaché., avocat(s)

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Orléans, 15 décembre 2003), que M. X..., preneur à bail de locaux à usage commercial appartenant à M. Y..., a assigné ce dernier en indemnisation de ses préjudices résultant de désordres et d’inondations nécessitant des travaux imputables, selon lui, à son bailleur ;
Attendu que M. Y... fait grief à l’arrêt de le condamner à payer à M. X... des sommes au titre des travaux de réparation et au titre du préjudice de jouissance subi par le preneur alors, selon le moyen, que le contrat de bail formé entre M. Y... et M. X... stipulant que le preneur prendrait à sa charge toutes les réparations à faire pendant la durée du bail à la seule exception des grosses réparations visées par l’article 606 du Code civil, soit les réparations qui sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture entier, la cour d’appel ne pouvait, sans dénaturer le contrat qui s’imposait à elle, imputer à M. Y..., bailleur, des réparations qui ne sont pas les grosses réparations énumérées limitativement par l’article 606 du Code civil ; qu’en mettant à la charge du bailleur les travaux de remise en état après inondations, ceux de nature à limiter le risque d’inondation, la mise en conformité de la toiture et la réfection de l’installation électrique, ainsi que la reprise d’une fuite d’eau en cave, la réparation d’une canalisation détruite par le gel et la remise en état de la couverture d’un appentis, la cour d’appel qui a imputé au bailleur des réparations qui ne sont pas visées par l’article 606 du Code civil et qui a dispensé le preneur des réparations d’entretien qui lui incombaient en exécution du bail et pendant sa durée a, en statuant ainsi, méconnu la volonté des parties et violé l’article 1134 du Code civil ;
Mais attendu qu’ayant relevé, à bon droit, qu’au sens de l’article 606 du Code civil, les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, et souverainement retenu, par motifs propres et adoptés, que les désordres étaient dus à des dispositions constructives inadéquate et que les travaux de remise en état de l’immeuble après les inondations, les travaux qui tendaient à empêcher ou à limiter le risque d’inondation, les travaux de mise en conformité de toitures et de réfection de l’installation électrique, la reprise de la fuite d’eau en cave, la réparation d’une canalisation détruite par le gel en raison d’un manque de calorifugeage et la remise en état de la couverture de l’appentis concernaient la structure et la préservation de l’immeuble, la cour d’appel en a exactement déduit que ces travaux étaient imputables au propriétaire dès lors que le contrat de bail mettait à la charge du locataire les réparations locatives ou d’entretien à l’exception des grosses réparations visées par l’article 606 du Code civil ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à M. X... et à M. Z..., ès qualités, ensemble, la somme de 2 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille cinq.

Publication : Bulletin 2005 III N° 155 p. 144
Décision attaquée : Cour d’appel d’Orléans , du 15 décembre 2003
Titrages et résumés : BAIL (règles générales) - Bailleur - Obligations - Réparations - Grosses réparations - Différence avec les réparations d’entretien - Appréciation souveraine. Au sens de l’article 606 du Code civil, les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.
Les juges du fond apprécient souverainement si une réparation correspond à l’une ou l’autre de ces qualifications. 
BAIL (règles générales) - Preneur - Obligations - Réparations - Réparations d’entretien - Différence avec les grosses réparations - Appréciation souveraine POUVOIRS DES JUGES - Appréciation souveraine - Bail en général - Notion de grosses réparations 
Textes appliqués : Code civil 606